紅網湘潭站11月24日訊(湘潭日報記者 馮葉 通訊員 陳嘉偉)十幾年前,市民張晴(化名)租下了雨湖區一處房產,後又轉給他人經營美髮店。但不久後,這處房產卻換了新主人,導致張晴收轉租費遇阻。為了拿回自己的轉租費,她訴訟數次,經過法院一審、二審,再審,發回重審、二審、再審申訴被駁回等法律程序後,去年,無計可施的她找到了市人民檢察院民行科申訴。
  岳塘區人民檢察院根據一體化辦案機制,以市人民檢察院的名義,向省人民檢察院提請抗訴。今年10月13日,省高級人民法院接受省人民檢察院的抗訴理由,依法對原判予以改判。
  11月22日,岳塘區人民檢察院向我們披露了這一案件的全過程。
  房產易主轉租戶無處收租
  
  2001年5月31日,張晴交了兩萬元押金,和原“興隆公司”(化名)簽訂了一份租賃合同。合同約定,她以每月7000元的價格租下興隆公司位於雨湖區中山路街道解放南路上一處200多平米的房子,租期為10年,從2001年7月1日起至2011年6月30日止。合同上提到“一方違反本合同,另一方有權終止合同,違約方並須承擔違約責任”等內容。
  9天后,張晴以每月1萬元的價格將這處房產轉租給美髮店老闆馬曉玲(化名)。租賃期為6年,自2001年6月20日起至2007年6月19日止。也就是說,這一轉租行為可為張晴帶來每月3000元的收入。
  可她的美夢很快就破滅了。2002年初,張晴租下的這處房產換了新主人。興隆公司因在外拖欠債款,債權人之一的某建築工程公司(法定代表人為湯立)向市中級人民法院申請執行。很快,這處房產被拍賣給馮某等人。2002年10月,湯立(化名)以個人名義從馮某等人手中轉移房產,成了這處房產的新主人。這些變動讓張晴收租受阻。
  法院執行期間,按理說,馬曉玲應將每月7000元的租金交給執行部門,剩餘3000元交給張晴。可2002年7月至2004年10月31日,張晴卻經常未能收到租金。
  更讓張晴鬧心的是,湯立和馬曉玲兩人竟撇開自己,另外又簽訂了一份租賃合同,租賃期限為2004年11月1日起至2012年10月31日。馬曉玲每年給湯立12萬元租金。
  在這個複雜的產權變更過程中,一件“小事”值得一提。2002年的6月3日和7月12日,市自來水公司兩次向興隆公司發出欠費停水通知單。因當時房屋產權正在變動期,為保證馬曉玲的美髮店正常營業,張晴要馬曉玲為興隆公司先墊付8000元水電費,並承諾這筆水電費會從馬曉玲當月應交租金中扣除。而張晴則當月未向興隆公司交納7000元租金。
  張晴沒想到,這合情合理的善意之舉,卻成為她往後12年訴訟過程中最關鍵的一環。
  多次訴訟是否違約成關鍵
  
  2003年3月24日,湯立向雨湖區人民法院提起訴訟,請求確認興隆公司與張晴於2001年5月31日簽訂的房屋租賃合同,從該房屋所有權轉移至湯立之日起無效;並要求張晴返還房產轉移後,她從馬曉玲處收得的部分房租款。同年6月10日,張晴認為湯立這是侵權和違約,提起反訴。雨湖區人民法院對兩案合併審理。
  雨湖法院審理認為:張晴與興隆公司、張晴與馬曉玲簽訂的合同均合法有效,湯立經合法途徑取得了房產所有權,因此以上兩份合同對湯立、張晴、馬曉玲均有約束力。2002年6月,張晴未依約按時交納租金,屬於違約行為。法院判決:解除張晴與興隆公司、張晴與馬曉玲簽訂的《轉租合同》;張晴與馬曉玲負連帶清償責任,在判決生效之日內支付湯立租金25000元。
  張晴不服,認為這個判決對主要事實認定錯誤,適用法律錯誤,於是向市中級人民法院提起上訴。經審理,除對支付湯立租金的數額有變動之外,其他判決結果與一審無太大差異。
  仍不甘心的張晴多次向市中級人民法院申訴,並向湖南省高級人民法院申請再審。2009年1月19日,湖南省高級人民法院作出民事裁定,指令湘潭市中級人民法院再審本案。市中級人民法院組成合議庭再審了本案,並於2009年7月30日將本案發回雨湖區人民法院重審。
  這次重審的結果仍然未發生實質改變。張晴再次向市中級人民法院提出上訴。2012年6月27日,湘潭市中級人民法院審理認為,湯立在取得房屋產權的同時,也獲得了房屋的債權,所以應返還張晴租賃合同時所交的押金。但仍認為2002年6月,張晴未依約按時交納租金的情況構成違約。
  張晴不服,向湖南省高級人民法院再次申訴,但被駁回。2013年10月,無計可施的張晴向市人民檢察院提出抗訴申請。
  根據一體化辦案機制,岳塘區人民檢察院民行科以市人民檢察院的名義向湖南省人民檢察院提請抗訴,並得到了肯定和支持,湖南省人民檢察院向湖南省高級人民法院提起抗訴。
  抗訴成功12年訴訟獲改判
  
  湖南省人民檢察院認為,原審判決認定的基本事實缺乏證據證明,適用法律確有錯誤。首先,根據《拍賣合同》、《房屋轉讓協議》和《補充協議》以及《中華人民共和國合同法》的相關規定,張晴未交付2002年6月份的租金並同意由馬曉玲墊付水費的行為,是基於原出租人興隆公司此時不再是房屋所有權人,而執行法院或者新的房屋所有權人亦未通知或告知承租人房屋產權變更的情況下,為避免停水給次承租人造成經營損失而採取的自力救濟措施,具有正當理由,在法律上屬於無因管理。而張晴與房屋產權人之間,形成了張晴應向房屋產權人交納7000元房租,和房屋產權人應向張晴返還8000元水費的互負債務的法律關係,享有債務抵銷權,故張晴的行為不構成違約。
  既然張晴行為不構成違約,那麼湯立作為房屋出租人就無權單方解除合同。據“買賣不破租賃”的原則,原租賃合同和轉租合同所約定的權利義務仍然對張晴、馬曉玲和房屋產權繼受人湯立具有約束力。自2004年3月至2007年6月19日轉租合同期滿間,馬曉玲應向張晴每月交納房租3000元。轉租合同期滿後,儘管馬曉玲未與張晴繼續簽訂轉租合同,張晴未提出收回這處房屋,馬曉玲也未明確表示不再承租,而是繼續使用,應視為形成了事實上的轉租關係。因此,2007年6月19日至2011年6月30日,張晴仍享有每月向馬曉玲收取3000元轉租費的權利。
  今年10月13日,湖南省高級人民法院作出判決,認為湖南省人民檢察院抗訴理由充分,判定湯立返還張晴房屋轉租費26萬餘元。
  判決書上最後一句“本判決為終審判決”讓張晴的心落了定,奔波12年,她總算等來了法律的公正。  (原標題:一場租賃官司打了12年 抗訴成功終獲改判)
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